Immobilien an Kinder übertragen – so geht es steuerlich klug

1. Die Freibeträge und der Zehn-Jahres-Rhythmus

Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG beträgt der Freibetrag für Kinder 400.000 Euro — je Elternteil. Bei zwei Elternteilen und zwei Kindern sind das 1,6 Millionen Euro. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der Freibetrag erneut in voller Höhe zur Verfügung (§ 14 ErbStG).

Der wichtigste Hebel ist deshalb nicht die Gestaltung, sondern der Zeitpunkt. Wer mit 55 beginnt, kann den Freibetrag bis zum 85. Lebensjahr dreimal nutzen. Wer mit 75 anfängt, in der Regel nur einmal.

Die Kettenschenkung. Gehört die Immobilie nur einem Ehegatten, lässt sich der Freibetrag des anderen über eine Zwischenschenkung nutzen: Der Eigentümer überträgt zunächst einen Anteil auf den Ehegatten (Freibetrag 500.000 Euro, § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), dieser überträgt anschließend an das Kind. Der Bundesfinanzhof erkennt das an — aber nur, wenn der zwischengeschaltete Ehegatte frei über den erhaltenen Anteil verfügen kann. Eine im Vertrag festgeschriebene Weitergabeverpflichtung führt dazu, dass die Finanzverwaltung den Vorgang als direkte Schenkung an das Kind behandelt. Zwei getrennte Urkunden und ein zeitlicher Abstand sind sinnvoll, aber allein nicht ausschlaggebend.

2. Der Nießbrauchvorbehalt: Kontrolle behalten, Steuerwert senken

Das häufigste Bedenken lautet: „Ich will die Wohnung übertragen, aber die Mieten brauche ich noch." Genau dafür gibt es den Vorbehaltsnießbrauch. Das Eigentum geht auf das Kind über, die Erträge bleiben bei den Eltern.

Steuerlich wirkt der Nießbrauch doppelt:

• Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage. Er berechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger nach der amtlichen Sterbetafel (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist dabei nach § 16 BewG auf den 18,6ten Teil des Steuerwerts der Immobilie begrenzt.
• Die Mieteinkünfte bleiben bei den Eltern, was steuerlich nachteilig sein kann, wenn das Kind einen deutlich niedrigeren Steuersatz hat.

Je jünger der Nießbrauchsberechtigte, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Effekt. Auch das spricht für frühes Handeln.

Achtung bei der AfA: Beim Vorbehaltsnießbrauch führt der Nießbraucher die Abschreibung fort. Das Kind als neuer Eigentümer erhält zunächst keine Abschreibung, da es keine Einkünfte erzielt.

3. Der teuerste Fehler: die mitübernommene Schuld

Hier verlieren die meisten Familien Geld.

Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, ist einkommensteuerlich nichts passiert. Das Kind tritt in die Rechtsstellung der Eltern ein: Die Spekulationsfrist des § 23 EStG läuft weiter, sie beginnt nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Abschreibung wird nach § 11d EStDV auf Basis der alten Anschaffungskosten fortgeführt.

Übernimmt das Kind jedoch ein noch valutierendes Darlehen, liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor. Der Vorgang wird aufgeteilt: in einen entgeltlichen Teil im Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert — und einen unentgeltlichen Rest. Der entgeltliche Teil ist eine Veräußerung. Liegt der Erwerb der Immobilie durch die Eltern weniger als zehn Jahre zurück, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11.03.2025 (IX R 17/24) entschieden, dass diese Aufteilung auch dann gilt, wenn das übernommene Darlehen unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt. Die Vorinstanz hatte noch anders entschieden. Ergebnis: Es kann Einkommensteuer auf einen Gewinn anfallen, den der Übertragende wirtschaftlich nie realisiert hat — ohne jeden Liquiditätszufluss, aus dem die Steuer bezahlt werden könnte.

Konsequenz für die Praxis: Vor jeder Übertragung ist zu prüfen, wann die Immobilie erworben wurde. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück und besteht noch eine Restvaluta, sind drei Wege denkbar: die Zehn-Jahres-Frist abwarten, das Darlehen vorher ablösen, oder die Schuld bewusst bei den Eltern belassen. Was im Einzelfall trägt, hängt von der Höhe der stillen Reserven ab.

Ein Nebeneffekt in die andere Richtung: Der entgeltliche Teil führt beim Kind zu neuen Anschaffungskosten und damit zu einer neuen, höheren AfA-Bemessungsgrundlage. Bei einer lange gehaltenen, weitgehend abgeschriebenen Immobilie außerhalb der Zehn-Jahres-Frist kann eine bewusst teilentgeltliche Gestaltung deshalb sogar gewollt sein.

4. Weitere Punkte, die regelmäßig übersehen werden

Grunderwerbsteuer. Die Übertragung an Kinder ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei — auch bei Schuldübernahme. Anders bei Übertragungen an Schwiegerkinder, Geschwister oder Lebensgefährten.

Das Familienheim. Die vollständige Befreiung für das selbstgenutzte Familienheim greift zu Lebzeiten nur zwischen Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). An Kinder ist das Familienheim nur von Todes wegen begünstigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) — und dort begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche mit einer zehnjährigen Selbstnutzungspflicht. Wer das selbstgenutzte Haus zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, kann diese Befreiung also nicht nutzen.

Minderjährige Kinder. Der Erwerb einer vermieteten Immobilie oder eine Schuldübernahme sind nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Es ist ein Ergänzungspfleger zu bestellen, teilweise ist eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich. Ohne diesen Schritt ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Absicherung der Eltern. Neben dem Nießbrauch sollten Rückforderungsrechte vertraglich geregelt werden — für den Fall der Insolvenz des Kindes, einer Scheidung, einer Vorversterbenssituation oder einer Veräußerung ohne Zustimmung. Diese Klauseln kosten nichts und verhindern die Fälle, die Familien tatsächlich zerlegen.

Pflichtteilsergänzung. Schenkungen bleiben zehn Jahre lang pflichtteilsergänzungsrelevant, wobei sich der anzurechnende Wert jährlich um ein Zehntel abschmilzt. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung häufig gar nicht zu laufen.