Haus an die Kinder verkaufen: zinslose Raten ohne Steuer auf fiktive Zinsen

Kurz vorweg:

• Eltern können ihrem Kind eine Immobilie verkaufen und den Kaufpreis zinslos in Monatsraten abzahlen lassen.
• Anders als bei einer Schenkung fließt der Wert der Immobilie über die Raten an die Eltern zurück.
• Bisher hat das Finanzamt in diese Raten Zinsen hineingerechnet, die nie geflossen sind, und sie bei den Eltern besteuert.
• Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis im März 2026 beendet. Schenkungsteuer fällt wegen der Zinslosigkeit ebenfalls nicht an.
• Ein zinsloses Darlehen der Eltern ist etwas anderes. Dort gilt der Zinsvorteil weiterhin als Schenkung.
• Entscheidend ist, wie der Kaufvertrag formuliert ist. Und nicht in jedem Fall ist die neue Linie ein Vorteil.

Die Ausgangslage, die viele Familien kennen

Die Tochter möchte das Elternhaus übernehmen. Oder der Sohn die Eigentumswohnung, die die Eltern vor Jahren gekauft haben. Verschenken wollen die Eltern nicht. Sie brauchen das Geld für das eigene Alter, oder es gibt Geschwister, die nicht leer ausgehen sollen.

Also wird verkauft. Nur bekommt das Kind bei der Bank keine Finanzierung, oder die Zinsen fressen den Spielraum auf. Die naheliegende Lösung in der Familie lautet dann, dass das Kind den Kaufpreis einfach in Raten an die Eltern zahlt. Ohne Zinsen, über viele Jahre.

Genau das war steuerlich lange ein Problem.

Was bisher galt

Das Finanzamt hat eine zinslose Ratenzahlung über mehr als ein Jahr nicht so hingenommen, wie sie vereinbart war. Es hat jede Rate rechnerisch in zwei Teile zerlegt, in einen Kaufpreisanteil und einen Zinsanteil. Gerechnet wurde mit einem festen Zinssatz von 5,5 Prozent pro Jahr.

Die Folge für die Eltern war unangenehm. Sie mussten Zinsen versteuern, die sie nie bekommen haben. Fällig wurden 25 Prozent Abgeltungsteuer, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Mit Urteil vom 24. März 2026 (Az. VIII R 30/24) hat der Bundesfinanzhof seine jahrzehntelange Rechtsprechung ausdrücklich geändert.

Im entschiedenen Fall hatten Eltern ihr Haus zum vollen Wert an die Tochter verkauft. Eine Bankfinanzierung war für die Tochter nicht erreichbar, deshalb zahlte sie den Kaufpreis in Monatsraten ab. Im Notarvertrag stand ausdrücklich, dass keine Verzinsung vereinbart ist. Das Finanzamt rechnete trotzdem Zinsen heraus und besteuerte sie.

Der Bundesfinanzhof gab den Eltern recht. Die Kernaussagen lauten so.

• Wer ausdrücklich vereinbart, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt und die Stundung zinslos ist, erzielt keine steuerpflichtigen Zinsen. Es zählt, was im Vertrag steht.
• Auch bei der Rückzahlung entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn. Jede Rate ist zu 100 Prozent Tilgung.
• Die zinslose Stundung ist keine Schenkung an das Kind. Es wird kein Geld der Eltern zur Nutzung überlassen. Das Kind zahlt nur später, was es ohnehin schuldet.

Warum ein zinsloses Darlehen nicht dasselbe ist

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Fehler passieren. Es gibt zwei Wege, die auf dem Kontoauszug gleich aussehen und steuerlich verschieden behandelt werden.

Weg 1, die zinslose Ratenzahlung im Kaufvertrag. Im Notarvertrag steht, dass der Kaufpreis in Raten gezahlt wird und keine Zinsen anfallen. Das Kind bekommt kein Geld von den Eltern. Es zahlt nur später, was es ohnehin schuldet. Nach dem Urteil ist das keine Schenkung, und die Eltern versteuern keine Zinsen.

Weg 2, das zinslose Darlehen. Der Kaufpreis ist sofort fällig. Damit das Kind zahlen kann, geben die Eltern ihm ein zinsloses Darlehen, oft in einem eigenen Vertrag. Hier überlassen die Eltern dem Kind Geld zur Nutzung. Der Vorteil, dafür keine Zinsen zu zahlen, gilt nach der Rechtsprechung als Schenkung. Einkommensteuer auf fiktive Zinsen fällt auch hier nicht an. Aber der Zinsvorteil unterliegt der Schenkungsteuer und verbraucht mindestens einen Teil des Freibetrags, der dann für andere Übertragungen fehlt.

Der Bundesfinanzhof hat diese Unterscheidung in seinem Urteil ausdrücklich gezogen. Wirtschaftlich ist das Ergebnis für die Familie dasselbe. Steuerlich entscheidet, ob die Zinslosigkeit im Kaufvertrag steht oder in einem Darlehen.

Ein Rechenbeispiel, Schritt für Schritt

Die Zahlen sind ein vereinfachtes Musterbeispiel und ersetzen keine Berechnung im Einzelfall.

Der Fall. Die Eltern verkaufen ihr Haus an die Tochter, die selbst einziehen will. Das Haus ist 300.000 Euro wert, und genau das ist der Kaufpreis. Die Tochter zahlt 1.250 Euro im Monat. Nach 20 Jahren sind die 300.000 Euro abbezahlt. Zinsen sind ausdrücklich nicht vereinbart. Die Eltern besitzen das Haus seit über zehn Jahren.

So wurde bisher gerechnet.

1. Das Finanzamt zinst die 300.000 Euro mit 5,5 Prozent ab. Heraus kommt ein Gegenwartswert von rund 184.000 Euro.
2. Die Differenz von rund 116.000 Euro gilt als Zinsen, verteilt über die 20 Jahre.
3. Auf diese 116.000 Euro zahlen die Eltern 25 Prozent Abgeltungsteuer. Das sind rund 29.000 Euro, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

So wird jetzt gerechnet.

1. Jede Rate von 1.250 Euro ist Kaufpreis und sonst nichts.
2. Fiktive Zinsen gibt es nicht mehr. Die Steuer darauf beträgt null Euro.
3. Schenkungsteuer wegen der Zinslosigkeit fällt nicht an.

Annahmen der Rechnung: Der Sparer-Pauschbetrag der Eltern ist bereits durch andere Kapitalerträge ausgeschöpft. Der Gegenwartswert ist mit dem gesetzlichen Vervielfältiger für 20 Jahre ermittelt.

Was Familien mit dieser Regelung anfangen können

Das Kind kommt ohne Bank ins Eigentum. Keine Bonitätsprüfung, keine Bankzinsen, eine Rate, die zum Einkommen passt.

Das Vermögen fließt an die Eltern zurück. Das ist der große Unterschied zur Schenkung. Wer verschenkt, gibt den Wert endgültig aus der Hand. Beim Verkauf gegen Raten tauschen die Eltern das Haus gegen Geld, das Monat für Monat bei ihnen ankommt. Im Beispiel sind das über 20 Jahre die vollen 300.000 Euro. Die Eltern bleiben finanziell unabhängig, etwa für den Ruhestand oder für den Fall, dass später Pflegekosten anfallen.

Die Eltern erhalten ein planbares Zusatzeinkommen. Die Monatsraten fließen über Jahre. Sind die Eltern seit mehr als zehn Jahren Eigentümer oder haben sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf im Regelfall insgesamt einkommensteuerfrei.

Die Freibeträge bei der Schenkungsteuer bleiben unangetastet. Ein Verkauf zum vollen Wert ist keine Schenkung. Die Freibeträge stehen für andere Übertragungen weiter zur Verfügung.

Es fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Verkauf an eigene Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

Geschwister lassen sich fair behandeln. Der Kaufpreis fließt ins Vermögen der Eltern und steht später allen Erben zu. Stirbt ein Elternteil, laufen die Raten an die Erben weiter. So war es auch im entschiedenen Fall geregelt.

Worauf es im Vertrag ankommt

Der Bundesfinanzhof stellt auf den Inhalt der Vereinbarung ab. Damit wird die Formulierung im Notarvertrag zur eigentlichen Stellschraube.

1. Die Zinslosigkeit gehört in den Kaufvertrag. Nicht in einen getrennten Darlehensvertrag. Sonst droht die Schenkungsteuer auf den Zinsvorteil.
2. Jede Rate entfällt in voller Höhe auf den Kaufpreis. Das sollte ausdrücklich so im Vertrag stehen.
3. Der Kaufpreis entspricht dem tatsächlichen Wert. Liegt er darunter, ist der Unterschied eine Schenkung. Wäre bei sofortiger Zahlung ein niedrigerer Preis fällig, sieht das Gericht darin einen versteckten Zins.
4. Der Grund für die Ratenzahlung wird festgehalten. Im Urteilsfall konnte die Tochter den Kauf anders nicht finanzieren. Das Gericht hat betont, dass rein steuerlich motivierte Gestaltungen weiterhin beanstandet werden können.
5. Die Eltern werden abgesichert. Im entschiedenen Fall wurde für die Eltern eine Grundschuld eingetragen.

Wo Vorsicht geboten ist

So erfreulich das Urteil ist, es passt nicht auf jeden Fall.

Wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Das betrifft vor allem vermietete Immobilien, die die Eltern noch keine zehn Jahre besitzen. Bisher wurde der Gewinn nur aus dem abgezinsten Wert berechnet. Ohne Zinsanteil dürfte jetzt der volle Kaufpreis zählen. Der steuerpflichtige Gewinn fällt damit voraussichtlich höher aus.

Wenn das Kind die Immobilie vermietet. Bisher konnte das Kind den rechnerischen Zinsanteil als Werbungskosten abziehen. Der Bundesfinanzhof hat nur über die Verkäuferseite entschieden. Folgerichtig dürfte dieser Abzug künftig entfallen. Im Gegenzug dürfte die Abschreibung vom vollen Kaufpreis berechnet werden und nicht mehr vom niedrigeren abgezinsten Wert. Was unter dem Strich günstiger ist, muss gerechnet werden.

Wenn es um Betriebsvermögen geht. Das Urteil betrifft ausdrücklich Vermögen im Privatbereich. Ob die Grundsätze auch für den Verkauf eines Betriebs gelten, ist offen.

Die Finanzverwaltung hat sich noch nicht geäußert. Bis dahin können Finanzämter im Einzelfall weiter nach altem Muster rechnen. Dagegen hilft der Einspruch mit Verweis auf das Urteil.

Wenn das Ziel ist, Erbschaftsteuer zu sparen. Dass das Geld an die Eltern zurückfließt, hat eine Kehrseite. Was die Eltern davon nicht verbrauchen, gehört später zum Nachlass und wird vererbt. Bei größeren Vermögen oberhalb der Freibeträge kann eine Schenkung, zum Beispiel mit Nießbrauch, deshalb günstiger sein. Der Verkauf gegen Raten passt vor allem dann, wenn die Eltern das Geld selbst brauchen oder mehrere Kinder gleich behandelt werden sollen.

Zinslos heißt auch ohne Inflationsausgleich. Eine Rate von 1.250 Euro ist in 20 Jahren weniger wert als heute. Im Urteilsfall war deshalb vereinbart, dass die Rate alle fünf Jahre einvernehmlich leicht angehoben werden kann, bei entsprechend kürzerer Laufzeit.

Fazit

Der Verkauf an die Kinder gegen zinslose Raten war lange eine Lösung mit steuerlichem Haken. Dieser Haken ist seit dem Urteil vom März 2026 für den typischen Fall weg. Eltern erhalten ihr Geld, das Kind kommt ohne Bank ins Eigentum, und das Finanzamt rechnet keine Zinsen mehr hinein, die es nie gab.

Ob dieser Weg besser ist als eine Schenkung mit Nießbrauch oder eine klassische Finanzierung, hängt von den Zahlen der Familie ab. Wenn Sie eine Übertragung planen, rechnen wir die Varianten mit Ihnen durch, bevor der Notarvertrag steht.

Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.03.2026, VIII R 30/24, veröffentlicht am 11.06.2026